CNDT na venda de imóvel: quando o cartório e o comprador exigem a certidão

Na compra e venda de um imóvel, o comprador cuidadoso (e o cartório) não olham só a matrícula: pedem um pacote de certidões do vendedor para ter certeza de que a negociação é segura. A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) costuma estar nesse pacote — e por um motivo bem concreto: evitar que a compra seja anulada por uma dívida do vendedor.

O que a CNDT tem a ver com imóvel

A CNDT, emitida pelo TST a partir do Banco Nacional de Devedores Trabalhistas (BNDT), mostra se o vendedor tem dívidas trabalhistas definitivas em aberto. Isso importa porque uma execução trabalhista pode alcançar o patrimônio do devedor — inclusive imóveis. Saber, antes de assinar, que o vendedor não é devedor trabalhista reduz o risco de o comprador herdar um problema.

O risco que a certidão afasta: fraude à execução

Se o vendedor já tinha uma dívida trabalhista definitiva quando vendeu o imóvel, e a venda o deixou sem outros bens para pagar, a Justiça do Trabalho pode declarar a venda como fraude à execução. Na prática, isso significa que o imóvel pode ser penhorado para quitar a dívida, mesmo já estando em nome do comprador. A CNDT é a prova documental de que, na data da compra, o vendedor estava regular — o que protege o comprador de boa-fé.

Quando a CNDT costuma ser pedida

• Na due diligence de imóveis de maior valor, em que o comprador levanta todas as certidões do vendedor.
• Quando o vendedor é empresário ou pessoa jurídica — caso em que a CNDT do CNPJ entra na análise.
• Em financiamentos imobiliários, em que o banco exige o pacote de certidões para liberar o crédito — entre elas a CND Federal exigida em financiamento e venda de imóvel.
• A pedido do tabelião, que pode condicionar a lavratura da escritura à apresentação das certidões do vendedor.

Passo a passo na hora de negociar

1. 1Defina de quem é a certidão necessária: do vendedor pessoa física (CPF) e, se for empresa, também do CNPJ.
2. 2Emita a CNDT de cada um e confira no topo do PDF se o resultado é negativa ou positiva, lembrando que a positiva com efeito de negativa também atesta regularidade.
3. 3Se vier negativa, guarde o PDF com o código de autenticidade junto dos demais documentos da escritura.
4. 4Se vier positiva, identifique no documento os processos — o comprador deve avaliar o risco antes de fechar, e o vendedor pode regularizar para destravar a venda.
5. 5Leve as certidões atualizadas para a data da escritura: documentos antigos perdem o valor de comprovação do momento da compra.