Que certidões pedir do vendedor antes de comprar um imóvel

Comprar um imóvel não é só pagar e registrar a escritura: é se proteger de dívidas do vendedor que possam alcançar o bem depois. Quando alguém vende para escapar de uma execução, a venda pode ser anulada por fraude à execução — e quem perde é o comprador de boa-fé que não checou. Por isso a due diligence sobre o vendedor é tão importante quanto a do imóvel, especialmente na compra à vista, sem o filtro de um banco.

O que é fraude à execução (e por que te afeta)

Há fraude à execução quando o vendedor já respondia a uma ação ou execução capaz de levá-lo à insolvência e mesmo assim vendeu o imóvel. Nesse caso, o juiz pode declarar a venda ineficaz perante o credor — o imóvel responde pela dívida, ainda que você já tenha pago e registrado. As certidões do vendedor são o que demonstra que você agiu com diligência e ajudam a afastar esse risco.

Certidão trabalhista do vendedor (CNDT)

A Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas do TST mostra se o vendedor tem dívidas trabalhistas definitivas em aberto — uma das origens mais comuns de execução contra pessoas físicas que foram empregadoras ou sócias. É justamente por isso que a CNDT é pedida na venda de imóvel. A validade é de 180 dias.

Certidão fiscal do vendedor (CND Federal)

A Certidão Negativa de Débitos Federais revela tributos federais e Dívida Ativa da União em nome do vendedor — outra fonte de execução que pode recair sobre o imóvel. Ela é conjunta (Receita + PGFN) e vale 180 dias. Para pessoa física, ela é emitida pelo CPF do vendedor, e a Receita pede a data de nascimento para confirmar a identidade.

Antecedentes e idoneidade do vendedor

Como camada extra de segurança, muita gente pede também a Certidão de Antecedentes Criminais da Polícia Federal do vendedor — o 'nada consta' federal — sobretudo em compras de maior valor ou de quem não se conhece. A validade é de 90 dias, então peça uma certidão de antecedentes recente perto do fechamento.

A due diligence mínima do comprador

1. 1Peça do vendedor a CNDT e a CND Federal pelo CPF (e pelo CNPJ, se houver empresa) para checar dívidas que geram execução.
2. 2Some os antecedentes criminais do vendedor nas compras de maior valor ou com partes desconhecidas.
3. 3Levante as certidões do imóvel e da matrícula no cartório de registro de imóveis (à parte), incluindo ações reais e pessoais reipersecutórias.
4. 4Guarde todas as certidões com seus códigos de autenticidade: elas comprovam a sua boa-fé se a venda for questionada.